İmar geçen arsa ne kadar küçülür? “%45 otomatik kesinti” efsanesini artık çöpe atalım.
Şunu en baştan söyleyeyim: İmar uygulaması arsanızı sihirli bir değnekle “yarı yarıya küçültmez”. Ama sahada, masada ve forumlarda hâlâ “%45 gitti, geçmiş olsun” diyen bir ezber dolaşıyor. Bu ezber hem eksik hem de çoğu zaman yanıltıcı. Arsanızın ne kadar küçüleceği; düzenleme sahasının ihtiyacı, plan kararları, kamu alanı gereksinimi ve teknik hesabın nasıl yapıldığıyla belirlenir. Üstelik sınırlar, kurallar ve itiraz yolları var. Kim ne derse desin: bu iş, denk gelen memurun keyfine bırakılmış bir ‘metrekare tombalası’ değildir.
DOP nedir, sınır nerede başlar nerede biter?
DOP, düzenlemeye giren parsellerden; yol, park, yeşil alan, okul, meydan gibi ortak-kamu alanlarını karşılamak için kesilen paydır. Güncel yönetmelik tanımı çok net: DOP, imar planındaki kullanımlara göre “yüzde kırk beşe (%45) kadar” düşülebilir. “Kadar” kelimesi önemlidir—maksimumu söyler, otomatik bir standardı değil. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Dahası; bir sahada ihtiyaç %28 ise %28 uygulanır; %17 ise %17. Keyfî “tam 45” kesilemez. Hatta düzenleme sahasında DOP ihtiyacı %45’i aşıyorsa, yönetmelik “%45 kesildikten sonra aşan kısmın kamulaştırma, trampa veya satın alma ile karşılanacağını” yazar. Yani DOP, mülkiyetinizi sonsuz bir kara deliğe bırakmaz; üst sınırı ve aşımın yolu bellidir. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Bir kez kesilir, ezbere iki kez olmaz
“Aynı yerden ikinci defa DOP alınır mı?” tartışması yaygındır. İlke basit: Esasen bir parselden DOP bir defa alınır; evvelce DOP alınmış parseller, tekrar DOP hesabına katılamaz. Yeni düzenleme alanı için teknik-istisnai yorumlar hukuk literatüründe tartışılsa da uygulama esası böyledir. Bu, mülkiyet hakkı açısından kritik bir güvence niteliği taşır. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
“Terk” ile “DOP” aynı şey değil
Plan öncesi ifraz/tevhit işlemlerinde yola-yeşil alana “bedelsiz terk” ile 18. madde uygulamasındaki DOP’yu aynı kefeye koyan çok kişi var. Yanlış. DOP; sahadaki tüm parsellerde eşit oranla ve toplam kamu ihtiyacına göre alınan, sistematik bir kesinti mekanizmasıdır. Terk ise çoğu kez parselleme işlemine bağlı bireysel bir zorunluluktur. Bu farkı atlayanlar “ben zaten terk verdim, tekrar kesinti olur mu?” kaosuna düşüyor. Düzenleme 18. maddeye göre yapıldıysa, DOP sahadaki kamu ihtiyacı ve eşit oran ilkesiyle belirlenir. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Mitleri parçalayalım: “Herkesten %45 kesilir” mi?
Hayır. “Herkesten %45” diye bir kural yok. DOP oranı sahaya özgü hesaplanır; kimin arsası büyük, kimin arsası küçük olursa olsun eşit oranda uygulanır. İhtiyaç %31 çıktıysa, herkes için %31’dir. Tam tersi de mümkün: Kimi sahalarda DOP %10-15 bandında kalır. “Kural budur” diye dayatılan sabit oran söylemleri, yönetmeliğin lafzına ve tekniğine aykırıdır. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
Örnekle görün: 1.000 m² arsa senaryosu
Diyelim düzenleme sahasında teknik hesapla DOP %32,50 çıktı. 1.000 m² arsanız var. Düzenleme sonrası tahsis alanınız yaklaşık 675 m² olur (1.000 – 325). Bu, “kayıp” mıdır? Yalnızca alansal bakarsanız evet gibi durur; ama tahsis edilen parsel, imar yoluna cepheli, inşaata elverişli bir geometriye sahipse ve örneğin emsal (KAKS) 1,50 ise, 675 m² parselde 1.012,5 m² inşaat alanı hakkı doğabilir. Yani doğru plan-kararlarıyla “metrekare küçüldü” görünse de, yapılabilir inşaat ve piyasa değeri artabilir. (Emsal/KAKS kavramı için temel bir okuma notu: emsal = toplam inşaat alanı/arsa alanı.) :contentReference[oaicite:6]{index=6}
Zayıf halka nerede? Uygulamanın kırılgan noktaları
- Şeffaflık eksikliği: DOP hesabının formülü belli olsa da, idareler bazen “nasıl %35 çıktı?” sorusuna açık, herkesçe anlaşılır bir tablo sunmuyor. Bu, güveni aşındırıyor. :contentReference[oaicite:7]{index=7}
- Eşit oran ≠ eşit değer: Eşit yüzde, aynı değer etkisi demek değildir. Köşe-parsel ile içte kalan parselin piyasa etkisi farklıdır. Yönetmelik tek oran uygular; bu da kimi sahalarda hissedilir adaletsizlik algısı yaratır. :contentReference[oaicite:8]{index=8}
- %45 üstü ihtiyaç: Plan, kamu alanı yükünü abartırsa, “DOP yetmedi, kamulaştırma/trampa” gündeme gelir. Bu aşamada idarelerin bütçe ve süreç yönetimi zayıfsa, düzenleme sürüncemeye girer. :contentReference[oaicite:9]{index=9}
Provokatif sorular: Tartışmayı açalım
- Gerçekten herkes için aynı oran kesmek, aynı adaleti mi yaratıyor?
- %45 tavanı, planlamanın aşırı “kamu alanı iştahını” frenleyen yeterli bir sigorta mı?
- DOP hesabı ve tahsis sonucu; parselin cephe/derinlik, geometrik uygunluk ve emsal hakkı ile birlikte zorunlu olarak açıklanmalı mı?
Haklarınızı bilmeden metrekare teslim etmeyin
Bir: DOP oranı o sahaya özel hesaplanır; “%45 şart” değildir. İki: %45’i aşan kamu ihtiyacı varsa, fazlası kamulaştırma veya trampa ile çözülür—yani sınırsız ve bedelsiz bir küçülme yok. Üç: Aynı taşınmazdan esasen bir defa DOP alınır; “ikinci kez DOP” söylemi, mevzuatın ruhuna aykırıdır (literatürdeki tartışmalı istisnalar teknik koşullara bağlıdır). Dört: Tahsis çıktılarında emsal (KAKS) ve parsel geometrisi, ‘küçülme’ algınızı tamamen tersyüz edebilir. Bu dört madde, sürecin omurgasıdır. :contentReference[oaicite:10]{index=10}
Son söz: Ezbere değil, hesapla konuşun
İmar uygulamasında “arsam ne kadar küçülür?” sorusunun tek cümlelik, herkese uyan bir cevabı yok. Doğru cevap, o düzenleme sahasının DOPO hesabında gizli: planın getirdiği kamu alanları, sahadaki toplam parsel alanı ve eşit oran ilkesi. DOP, yüzde 45’e kadar uygulanabilir; fazlası kamulaştırma/trampa ile karşılanır. İkinci kez DOP alma iddialarına şüpheyle yaklaşın; mevzuat ve içtihatlar “bir kez” ilkesini temel alır. Geri kalan her şey, söylenti. Masada net hesap, sahada net sonuç ister.
Kaynak notu: Tanım, üst sınır (%45) ve aşımın kamulaştırma/trampa ile çözülmesi; “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik” (22.02.2020) metninden alınmıştır. Bir parselden DOP’un esasen bir kez alınacağı ilkesi için hukuk literatüründeki açıklamalar ve yönetmelik hükümleri referans alınmıştır. :contentReference[oaicite:11]{index=11}
::contentReference[oaicite:12]{index=12}
[1]: https://www.alomaliye.com/2020/02/22/arazi-ve-arsa-duzenlemeleri/ “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik – Alomaliye.com”